Vender um imóvel financiado: será que é uma boa ideia?

Para vender um imóvel, sem dúvidas, é preciso estar atento a todas as formatações que esse tipo de negociação pode assumir. Uma das maneiras mais comuns de adquirir imóveis é por meio do financiamento bancário. Agora, como proceder se o apartamento, casa ou lote vendido já está financiado?

Pensando nisso, nós, da AE Patrimônio, falaremos sobre vender um imóvel financiado e se vendê-lo é uma boa ideia. Acompanhe com a gente! 

É possível efetuar a venda de um imóvel financiado?

Imagine que você encontrou o imóvel perfeito e está disposto a pagar o preço ofertado. Essa situação é  um sonho tornando-se realidade, se não fosse um detalhe: o imóvel já está financiado pelo vendedor.

Não precisa entrar em pânico! Há maneiras oferecidas pela própria instituição financeira para a quitação do financiamento, independentemente da forma de quitação proposta pelo novo comprador.

Quando um imóvel é financiado, ele recebe um gravame — ou ônus real — chamado alienação fiduciária, cujo credor é o banco financiador. Isso significa que ele não fica em nome do comprador, mas da instituição financeira que proporcionou o financiamento.

Sabe-se que um imóvel só pode ser vendido por aquele que o detém por direito de propriedade. Desta forma, como proceder em caso de venda de um imóvel financiado?

Pode ser elaborado um contrato de financiamento bancário para o novo comprador, que assumirá a dívida com o banco, ou ele poderá quitar o saldo devedor integral, tudo com intermédio do financiador.

Qual é o procedimento?

A formatação da nova compra e venda vai depender de como o novo comprador vai pagá-la. Veja qual é o procedimento para pagamento por meio de um novo financiamento bancário e mediante pagamento à vista.

Como receber o pagamento à vista

Para o pagamento à vista ou mesmo parcelado sem financiamento bancário e quitado diretamente com o vendedor, será necessário que ele próprio quite o saldo devedor com o banco. Para isto, o vendedor deverá entrar em contato com o banco, que vai averiguar os valores corrigidos do saldo devedor e emitir um boleto com o valor apurado para quitação.

O vendedor, então, quitará o boleto com o valor recebido pelo comprador. Após o pagamento, a instituição financeira emite uma carta declarando que o imóvel se encontra integralmente quitado, livre de quaisquer ônus e débitos. Essa carta ou declaração deverá ser averbada no Cartório de Imóveis competente, para liberação do gravame da alienação fiduciária na matrícula do imóvel.

Liberados os gravames da matrícula, o vendedor terá o direito pleno de propriedade sobre o imóvel, de modo que poderá ser lavrada e registrada uma nova Escritura Pública de Compra e Venda, transação em que o vendedor vai transferir o imóvel quitado ao comprador.

Cabe lembrar que o vendedor receberá somente a diferença entre o valor da nova compra e venda e o valor da dívida, já que uma parte desse valor foi utilizado para quitação do boleto final emitido pelo banco.

Como receber o pagamento por meio de financiamento bancário

Se o novo comprador optar pelo pagamento mediante financiamento bancário, essa transação deverá envolver não só comprador e vendedor, mas também o banco que concedeu o financiamento ao vendedor.

Em primeiro lugar, o banco financiador vai apurar o débito do contrato vigente, com todos os juros, correções e descontos previstos. Em seguida, um novo contrato de compra e venda será firmado entre o antigo comprador (que figurará como vendedor), o novo comprador (como comprador), e a instituição financeira, que aparece na qualidade de credora.

Nesse novo contrato, é ajustado que uma parte do valor do novo financiamento será utilizada para quitar a dívida do vendedor com o banco. O banco, por sua vez, concede quitação ao vendedor pelo financiamento bancário anterior por meio de uma cláusula inserida no contrato.

Depois da assinatura do novo contrato de financiamento bancário, ele será registrado no Cartório de Imóveis respectivo. No mesmo ato, o gravame é baixado, e o novo contrato de financiamento bancário é registrado, com averbação também da nova alienação fiduciária.

É no registro do financiamento que o valor que cabe ao vendedor será integralmente transferido pelo banco para ele. Deste modo, também nesse caso, quem vende recebe somente a diferença entre a sua dívida com o banco e o valor total da nova compra e venda.

Por fim, o restante do valor dessa nova compra e venda será pago diretamente ao banco credor, conforme as parcelas do financiamento previstas no contrato. Importante ressaltar que o procedimento indicado acima é utilizado quando ambos os financiamentos do imóvel são realizados na mesma instituição financeira. 

O que fazer em caso de inadimplência?

Em tempos de instabilidade econômica, é comum ocorrer a venda de um imóvel devido a dificuldades financeiras — que acabam comprometendo a quitação das parcelas de financiamento do imóvel junto ao banco.

Para esse caso, o maior risco é o leilão do imóvel, que pode acontecer em razão do atraso de uma única mensalidade do financiamento. Para evitar essa situação, antes de qualquer coisa, é preciso deixar claro para o vendedor que o mais importante é não permitir que o imóvel vá a leilão. Caso isso aconteça, ele perderá o patrimônio e tudo que investiu nele.

Assim, o vendedor precisa buscar soluções, como utilizar o FGTS para quitação das parcelas em atraso (mediante autorização judicial) para depois vendê-lo ou realizar uma rápida negociação de venda para evitar essas medidas mais extremas.

Você pode ter em mente que vender um imóvel com prestações em atraso não só é possível, como ainda pode trazer vantagens tanto para o vendedor (que evita a perda de um patrimônio e recebe a diferença entre o montante para quitação da dívida e o valor do imóvel) quanto para o comprador (que tem maior poder de barganha na negociação).

A dica para esse caso é que a negociação seja acompanhada por profissionais capacitados, como os da AE Patrimônio.

O que é saldo devedor?

Pode parecer um tanto óbvio, no entanto, é importante que não seja confundido com o valor futuro (soma das prestações restantes para quitação). Assim, o saldo devedor refere-se ao valor exato que o vendedor do imóvel deve ao banco. 

Vamos exemplificar: 

Se ele financiou R$200.000,00, por exemplo, esse é o saldo devedor. A partir daí, suponhamos que a prestação é de R$2.000,00 mensais. Esse é o valor cheio, no entanto, deve-se considerar os valores acrescidos pelo banco para pagar os juros e outros encargos que já são embutidos no valor da parcela.

Para esse caso, tomemos que apenas R$1.500,00 foram efetivamente utilizados para amortizar a dívida. Assim, após o pagamento da primeira parcela, o saldo devedor cairá para R$198.500,00 (R$200.000,00 – R$1.500,00). Logo, esse valor é consecutivamente amortizado do saldo devedor junto à instituição financeira.

Para reforçar essa questão, consegue notar como a soma do montante de todas as faturas restantes daria um valor muito acima do saldo devedor? Isso é por constar nelas os juros e encargos do banco.

O que fazer quando as instituições financeiras são diferentes?

Quando o vendedor financiou a compra do imóvel em um banco e o novo comprador pretende obter o financiamento em outro, será necessário realizar o processo de interveniente quitante (IQ) ou interveniência financeira.

Nesse procedimento, que envolve bancos distintos, o saldo devedor será apurado pelo banco credor do vendedor, que se comunicará com o banco do comprador para a elaboração do contrato.

No novo documento, haverá a interveniência creditícia dos dois bancos. De um lado, o banco credor do vendedor receberá o valor do saldo devedor, pago pelo comprador. No mesmo ato, o comprador assumirá a dívida do valor da diferença perante o seu respectivo banco credor, pagando-lhe as parcelas financiadas, conforme previsto no contrato.

Após o registro desse contrato de financiamento bancário, a alienação fiduciária em relação ao vendedor é retirada da matrícula do imóvel, enquanto um novo gravame é averbado em nome do comprador. Destacamos que o valor do financiamento bancário contratado entre o novo comprador e a instituição financeira escolhida por ele será depositado na conta indicada pelo vendedor logo após o registro do contrato junto ao Cartório de Imóveis respectivo.

Há também outras formas de pagamento que podem ser ajustadas na compra e venda de um imóvel financiado, como é o caso do consórcio imobiliário, da transferência de outros imóveis ao vendedor e até por meio de crédito do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço). Em todas as possíveis situações, o procedimento é muito semelhante com o que explicamos acima, observadas algumas peculiaridades.

No caso de um novo imóvel ser oferecido em pagamento, por exemplo, o vendedor deverá, primeiramente, vendê-lo e, com o dinheiro arrecadado na venda, quitar o saldo devedor do financiamento bancário pendente.

Venda um imóvel financiado com tranquilidade!

A venda de um imóvel pode trazer algumas dúvidas. Vender um imóvel financiado não seria diferente. Observando todos os detalhes, a negociação trará tranquilidade para ambas as partes. Se você quer vender um imóvel financiado, conheça as regras para ter sucesso na negociação. 

Entre em contato conosco: (15) 3035-7400 ou (15) 3233-1700

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