Pagar financiamento com aluguel do imóvel: riscos e vantagens

Entenda como funciona esse tipo de investimento no mercado imobiliário

Durante a jornada imobiliária, existem diversas situações que podem fazer você pensar: será que financiar um imóvel para alugar é uma boa ideia?

Essa prática é comum no ramo imobiliário, mas apresenta algumas particularidades que devem ser consideradas antes de tomar a decisão. Pensando em ajudar, a AE Patrimônio criou este artigo com tudo o que você precisa saber sobre comprar um imóvel para alugar. Continue lendo e saiba mais!

Posso financiar qualquer imóvel para alugar?

Na prática, quase todo imóvel pode ser financiado e depois colocado à disposição para aluguel. Isso pode ocorrer tanto por motivos pessoais, como a mudança de cidade por razões de trabalho ou estudo, quanto como uma estratégia de investimento imobiliário em longo prazo. 

A única exceção é para imóveis financiados no programa Minha Casa Minha Vida (que foi rebatizado em 2020 de Casa Verde e Amarela). Nesse caso, o aluguel da propriedade pode levar até mesmo à devolução do imóvel ao Governo Federal, conforme a legislação do programa. A locação só é permitida se o proprietário for transferido ou conseguir um novo emprego longe de casa.

Esse tipo de investimento vale a pena?

Comprar um imóvel para alugar como forma de investimento vale a pena quando o comprador sabe se planejar. É ideal considerar os fatores que tornam um imóvel atrativo, tanto para valorização futura quanto para facilidade na hora de alugar. 

Entre os fatores a serem analisados podemos listar localização, tamanho do imóvel, qualidade estrutural, segurança da região, presença de comércios e serviços por perto, entre diversos outros. Após analisar esses fatores, é preciso se preocupar em alugar o imóvel. Ou melhor ainda: não deixá-lo vazio.

Isso porque cada mês que o imóvel passa sem um inquilino, é um mês a mais sem receber o dinheiro planejado no investimento. Uma boa forma de garantir que haverá um inquilino e que ele pagará em dia é contar com uma imobiliária experiente.

Você precisa pensar no imóvel como um ativo que valoriza com o tempo. Assim sendo, uma equipe profissional pode ajudar na busca por boas oportunidades de compra e fornecer toda a consultoria para a administração dele no período de aluguel, o que garante o recebimento do valor e evita a depreciação do local por mau uso.

Além de uma boa oportunidade de investimento em longo prazo, comprar apartamento financiado e alugar é uma ótima alternativa para quem busca um imóvel próprio, mas tem o orçamento apertado. Com o auxílio de uma imobiliária, o comprador consegue ganhar uma renda mensal com o imóvel e usar esse valor para quitar as parcelas do financiamento.

Nesse cenário, para saber se a transação vale a pena é preciso listar não somente os custos da aquisição do novo imóvel, mas também os gastos da sua própria moradia. Isso é ainda mais necessário quando você não tem um segundo imóvel próprio e precisa pagar aluguel. Após a análise, é hora de comparar com o aluguel que você pode arrecadar com a propriedade.

Também é importante considerar que o imóvel ficará vazio de tempos em tempos. Nesses períodos de vacância, você será o único responsável pelo pagamento de taxas de condomínio e IPTU — além das parcelas do financiamento.

Além disso, é sensato considerar a aquisição do imóvel um investimento em longo prazo. Ou seja, os lucros só serão vistos de forma substancial no futuro — e não adianta esperar que o valor do aluguel supere de forma significativa a prestação do apartamento. 

Esse é um dos principais motivos que incentiva a busca de imóveis em bairros com potencial de valorização. A compra de imóveis novos, geralmente mais baratos que os usados, pode ser uma boa alternativa. Principalmente se você souber aproveitar a flexibilidade da construtora para obter um desconto.

Quais as dicas para financiar e depois alugar?

Na hora de comprar um imóvel para alugar, existem algumas práticas que podem tornar o processo mais seguro e ágil. Confira!

Construa uma reserva financeira

Se o dinheiro do aluguel for destinado para quitar o financiamento, é preciso compreender que a vacância é um risco para todos quem têm imóveis disponíveis. Assim sendo, é fundamental criar uma reserva de emergência e se planejar financeiramente para quitar as parcelas caso o local fique sem inquilino em algum momento.

O ideal é que, enquanto o imóvel está alugado, você consiga juntar o valor de alguns meses de financiamento em uma poupança. Assim, seu orçamento não é prejudicado nos períodos de vacância. Não se pode esquecer também que, com o imóvel parado, há os custos com condomínio e despesas fixas, então inclua isso em seu planejamento. Enquanto isso, procure um inquilino para reduzir o impacto financeiro.

Saiba que o FGTS não serve como entrada

Antes de colocar o imóvel para alugar, o proprietário precisa pagar a entrada para conseguir o financiamento. Uma ferramenta muito utilizada para conseguir o valor da entrada é usar o dinheiro do fundo de garantia. O FGTS é um valor equivalente a 8% do salário mensal do trabalhador, e esse dinheiro pode ser sacado para a compra de uma casa ou de um apartamento próprio, além de algumas outras situações específicas.

Porém, o proprietário que opta por essa forma de pagamento deve ocupar o local e não pode alugar. Portanto, se você planeja alugar seu imóvel, vai precisar encontrar outras formas de quitar a entrada. Atualmente não é incomum que muitas construtoras ofereçam condições especiais de pagamento parcelado da entrada. Por isso, é muito importante comparar taxas e condições nos bancos e instituições financeiras antes de fechar negócio.

Contrate uma imobiliária de confiança

Essa é a dica principal para evitar dores de cabeça. Uma imobiliária de confiança consegue cuidar do seu imóvel e garantir mais sucesso para o seu investimento. Afinal, uma empresa experiente tem equipes especializadas em marketing, negociação com o cliente, assessoria jurídica e até manutenções básicas. Assim, você pode anunciar seu imóvel da forma certa e garantir um contrato de aluguel mais rápido.

As taxas cobradas pelas empresas são acessíveis e você terá todo o suporte jurídico e financeiro para receber o valor acordado e não ter problemas durante a locação. Além disso, uma boa imobiliária sempre dispõe de advogados e profissionais especializados para tirar todas as suas dúvidas e certificar-se de que o seu imóvel fique em boas condições.

Como anunciar um imóvel financiado para aluguel?

Antes de colocar seu imóvel para alugar, é sempre bom realizar uma vistoria. Afinal, problemas estruturais podem afastar o interesse pelo apartamento, ou gerar gastos e preocupações maiores no futuro. Além disso, é uma receita certa para atrapalhar sua relação com seus futuros inquilinos. 

Após certificar que tudo está estruturalmente certo, é hora de precificar o imóvel. Para isso, é preciso fazer uma pesquisa para não cobrar uma quantia cara ou barata demais. Observe o custo de aluguel de imóveis com as mesmas dimensões e estrutura condominial parecida no mesmo bairro. Corretores costumam aconselhar que o aluguel fixado gire entre 0,5% e 1% do preço de venda do imóvel.

O terceiro passo é anunciar o imóvel. A estratégia utilizada depende do seu público-alvo, e você pode querer reforçar a divulgação em mídias offline, redes sociais ou plataformas de venda e locação imobiliária, por exemplo. Esses anúncios também precisam conter boas fotos do imóvel e um texto descritivo com todos os detalhes e atrativos que podem chamar a atenção de possíveis inquilinos.

Outra boa prática é deixar um modelo de contrato de locação pronto. Nessas horas, é importante definir o tipo de garantia que você pretende solicitar do locatário: um fiador, um seguro-fiança ou um depósito caução. Essa garantia serve para proteger o proprietário em caso de inadimplência do inquilino. Na hora de elaborar esse documento, você vai precisar definir ainda os seguintes detalhes:

• tempo de vigência do contrato;
• preço do aluguel;
• eventuais multas e penalidades em caso de inadimplência;
• critérios de reajuste do aluguel;
• multas por rescisão (do locatário). 

Claro que tudo isso pode ser mais fácil e prático quando você conta com uma equipe capacitada para cuidar de cada uma dessas áreas. Busque, em sua região, imobiliárias de confiança que podem te ajudar a alugar seu imóvel de maneira rápida e segura.

Em Sorocaba, a AE Patrimônio já é reconhecida como a maior imobiliária da cidade, e temos mais de 155 mil clientes atendidos que podem comprovar! Entre em contato conosco e converse com a nossa equipe. Estamos prontos para te ajudar a realizar o seu sonho!

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