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O sonho do imóvel próprio passa por diversas etapas antes de se tornar, de fato, realidade. Desde a escolha da localização, passando aí pelo tipo de construção, são diversos os fatores levados em conta antes de ter em mãos as chaves da sua casa – ou apartamento. No entanto, uma das etapas mais importantes, e sobre a qual quase não se fala, é a parte burocrática: isso mesmo, toda a documentação necessária para conseguir efetuar a compra dentro da legalidade, e evitar possíveis dores de cabeça.

Por isso, preparamos um artigo bem completo, detalhando toda a papelada necessária para que você compre o imóvel dos seus sonhos.

Separamos a documentação toda por alguns tópicos, como por exemplo, o que diz respeito a documentação exigida para o comprador, para regularização da compra, etc.

Também é importante lembrar que essa lista de documentos pode variar um pouco, de acordo com o estado em que será efetivada a transação. Por isso, em caso de dúvidas, não deixe de consultar um profissional do ramo imobiliário.

A documentação do Comprador

Segue abaixo a lista de documentos que a pessoa que deseja comprar determinado imóvel precisa ter em mãos, para efetivar a compra, sendo o comprador Pessoa Física:

  • Cópia do RG;
  • Cópia do Cadastro de Pessoa Física (CPF);
  • Cópia do Comprovante de Residência;
  • Cópia do Comprovante de Estado Civil;
  • Carteira de trabalho e extrato do FGTS (caso seja utilizado o FGTS na compra);
  • Se o comprador tiver menos de 21 anos, deve apresentar também a cópia da Escritura de Emancipação ;
  • Se o comprador é solteiro, o comprovante de Estado Civil é a cópia da Certidão de Nascimento;
  • Se o comprador é casado, seu cônjuge deve apresentar os mesmos documentos citados acima e ambos devem apresentar em conjunto a cópia da Certidão de Casamento, observando o regime:
    • Comunhão Parcial de Bens na vigência da Lei (somente certidão);
    • Comunhão Universal de Bens antes da vigência da Lei (somente certidão);
    • Comunhão Universal de Bens na vigência da Lei (com pacto);
    • Separação Obrigatória de Bens (com pacto);
    • Separação Total de Bens (com pacto);
  • Se o comprador tem uma união estável, deve apresentar a cópia da escritura pública de pacto antenupcial, caso o casamento tenha se realizado em data posterior a dezembro de 1977, com regime de comunhão total ou de separação de bens.
  • Se comprador é separado ou divorciado, deve apresentar a cópia da Certidão de Casamento com Averbação ou o Termo de Audiência.
  • Se comprador é estrangeiro não residente no Brasil, deve apresentar:
    • cópia do CPF e passaporte
    • cópia da procuração pública para pessoa física residente no Brasil, com poderes de compra e venda de imóveis e cláusulas específicas para notificar e citar procurador extra e judicialmente
    • cópia do RG e comprovante de residência do procurador.
  • Se o comprador é autônomo ou microempresário e não tem, portanto, um holerite, pode comprovar renda através da declaração de imposto de renda, com os três últimos extratos bancários e com o pro labore (remuneração de um sócio administrador de uma empresa).

Aliás, no caso do comprador do imóvel ser Pessoa Jurídica, é necessária a apresentação dos seguintes documentos:

  • Cópia do Contrato Social;
  • Cópia do CPF dos representantes legais;
  • Cópia do RG dos representantes legais;
  • Cópia da última alteração contratual;
  • Cópia do cartão do CNPJ;
  • Cópia do balanço atualizado;
  • Cópia dos 3 últimos extratos bancários (PJ).

A documentação do Vendedor

Fica á cargo do vendedor apresentar documentação toda documentação que envolve o imóvel, e que comprove seu registro e garantia perante a legislação.

É importante que as certidões apresentadas estejam devidamente negativas, ou seja: não constem quaisquer débitos ou problemas. Do contrário, é preciso verificar se pode haver algum empecilho na negociação.

Assim, o comprador deve ficar atendo aos seguintes papéis, fornecidos pelo vendedor:

  • Cópia autenticada da escritura definitiva em nome dos vendedores, registrada no Cartório de Registro de Imóveis;
  • Certidão negativa vintenária de ônus reais (referente aos 20 últimos anos do imóvel);
  • Registro de ações reipersecutórias e alienações (para saber se o imóvel foi vendido informalmente a alguém) emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis;
  • Certidão negativa de impostos expedida pela prefeitura ou cópia do carnê de imposto predial dos últimos cinco anos;
  • Cópia autenticada do IPTU do ano, acompanhada de parcelas pagas até a data do negócio, expedida pela prefeitura;
  • Averbação da construção junto ao Cartório de Registro de Imóveis;
  • Planta do imóvel aprovada pela prefeitura ou croqui com dimensões, assinado pelo engenheiro ou arquiteto com respectivo número do Crea (registro profissional);
  • Certidão negativa de débitos condominiais (em caso de apartamento).

Além dessa documentação referente ao imóvel, também é preciso apresentar outra papelada, que diz respeito ao vendedor em si, quando Pessoa Física. Neste caso, são necessárias as seguintes certidões negativas:

  • Ações na Justiça Federal;
  • Ações cíveis;
  • Interdição, tutela e curatela;
  • Ações das Fazendas Estadual e Municipal (Executivos Fiscais);
  • Protesto de títulos;
  • Certidão de quitação de tributos e contribuições federais (se for comerciante);
  • Certidão quanto à dívida ativa da União (se for comerciante);
  • CND/INSS, com a finalidade da Lei nº 8.212/91 (se for comerciante).

E, infelizmente, ainda tem mais: se o vendedor não residir na localidade do imóvel em questão, precisa apresentar essas certidões referentes ao seu domicílio e também ao imóvel objeto da venda.

O Contrato de Compra e Venda

Um dos itens mais importantes nessa conversa toda é o contrato de compra e venda. Todos os trâmites envolvendo a propriedade do imóvel só podem acontecer à partir dele, portanto, é importante que esteja tudo em ordem quando o mesmo for constituído.

Assim, se atente aos seguintes itens, que devem compor seu contrato de compra e venda. Vale lembrar que ele deve ser feito na presença de um advogado especialista na área, para garantir sua segurança e do próprio negócio em si:

  • Informações dos compradores e vendedores como nome completo, RG, CPF, título de eleitoral, profissão e estado civil;
  • Valor total do imóvel;
  • Forma de pagamento;
  • Valor dado como sinal;
  • Período das parcelas pagas e taxas de juros envolvidas;
  • Multas envolvidas em caso de rescisão de contrato, atraso na entrega do imóvel ou entrega do imóvel em condições diferentes daquelas conhecidas e negociadas;
  • Comissão da imobiliária;
  • Caso o imóvel seja vendido com alguma mobília, os itens também devem constar do documento.

Registros

Esta é uma etapa muito importante no processo, uma vez que são à partir do recolhimento das certidões que é possível saber o estado em que se encontra o imóvel – legalmente falando. Neste momento podem ser descobertos eventuais débitos em impostos como IPTU, que vão gerar problemas num futuro próximo. Além disso, problemas judiciais com o vendedor ou objeto da venda também podem ser encontrados aqui, portanto muita atenção ao que você deve solicitar nesta etapa.

Vale lembrar também que como alguns documentos levam certo tempo para ficarem prontos e serem entregues, é interessante providenciar alguns com certa antecedência.

  • Registro de Compra em Cartório

Primeiro documento a ser providenciado após a compra do imóvel. basta levar à um cartório de Imóveis o contrato de compra, que será devidamente registrado. As taxas variam, de acordo com o estado.

  • Escritura Pública de Compra e Venda

O próximo passo é se dirigir à um Tabelionato de Notas e fazer a Escritura. Aqui, serão pagos dois valores: um que diz respeito ao cartório,  e o Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). O primeiro pode variar, de acordo com o estado em que está sendo efetuada a compra. Já o segundo, custa em média 2% do valor total da venda.

  • Registro de Imóvel

Para que a propriedade do imóvel seja transferida, de fato, é necessário o Registro do Imóvel, que é feito em um Cartório de Imóveis – novamente, com valores variáveis.

Recolhimento de Taxas e Impostos

Como já dissemos no decorrer do texto, as taxas dos cartórios podem variar bastante, pois são reguladas de acordo com cada estado.

Dessa forma, especialistas recomendam que sejam reservados cerca de 5% do valor total do imóvel apenas para o gasto com o pagamento dessa taxas e impostos.

No entanto, é importante frisar que na compra do primeiro imóvel, você conta com 50% de desconto em todas as taxas de cartório. Há também um desconto no ITBI, no entanto, deve estar bem claro no contrato de compra (ou financiamento) que se trata do primeiro imóvel adquirido pelo comprador.

Pronto, agora você já pode se preocupar em decorar seu imóvel novo, preparar a mudança, e depois de um tempo, finalmente curtir os louros dessa vitória.

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