Contrato de Aluguel: o que não pode faltar?

Conheça os pontos essenciais de um dos documentos mais importantes na hora da locação.

O contrato de aluguel é onde deverão constar todos os mínimos detalhes sobre os direitos do proprietário e do inquilino de um imóvel. Por isso, é um documento que deve ser feito e lido com o máximo de cuidado.

No contrato deve constar, além dos direitos e deveres do proprietário e do inquilino, a descrição do imóvel, a data de vencimento do aluguel, a forma de reajuste do aluguel, o período de multa e o prazo de duração do negócio. Pela lei, depois do fim do prazo, o contrato vale por tempo indeterminado.

Além do contrato tradicional, destinado a quem vai habitar o imóvel, ainda existem outros tipos de contrato. Os contratos para aluguel de temporada podem durar somente até 90 dias, e nessa modalidade o aluguel pode ser cobrado com antecedência.

Já no caso de quem vai alugar apenas um cômodo de um imóvel, o contrato deve especificar as regras de convivência (especificar o quarto que será alugado, onde o inquilino poderá transitar, horários para cozinhar e lavar roupa, se pode fumar, beber e levar visita, entre outras coisas).

Esse tipo de contrato também não pode conter serviços como café da manhã ou limpeza, já que para prestação de serviços, o contrato deve se basear no Código Civil e possui regulações diferentes.

Reajuste do Valor do Aluguel

Existem dois tipos de reajuste: o ajuste anual, que é feito baseado no Índice Geral de Preços ao Mercado (IGP-M) da Fundação Getúlio Vargas, e o ajuste voluntário ao fim do contrário, que é fruto de uma negociação entre o inquilino e o proprietário de acordo com os preços praticados no mercado. É importante que a forma de reajuste que será utilizada seja especificada no contrato de forma a que não haja dúvidas e o reajuste seja justo para ambas as partes.

Taxas

No contrato, deve-se definir se o valor do condomínio, IPTU e taxa de Bombeiros estará incluso no valor do aluguel ou será pago por fora. É comum que os proprietários escolham incluir esses valores no aluguel para evitar problemas caso haja inadimplência no pagamento das taxas. Quem deverá pagas taxas extras, casos elas existam, também deve constar no contrato. Caso quaisquer taxas fiquem a cargo do inquilino, é importante que o proprietário fique atento ao pagamento delas.

Consertos e Reformas

Nos casos de danos causados por deterioração do imóvel, o conserto fica a cargo do proprietário. Já para danos causados pelo inquilino, os custos do reparo devem ser cobertos pelo próprio inquilino. O contrato deve conter fotos com a situação atual do imóvel para evitar que haja desacordo em relação a quaisquer danos que venham a ocorrer.

No caso de reformas, o proprietário não é obrigado a pagar. É possível negociar para que esse valor seja abatido no aluguel ou para que ambos arquem com as despesas. É importante frisar que qualquer alteração no imóvel deve ser autorizada pelo proprietário e anexada ao contrato.

Pagamentos

O vencimento e valor do aluguel devem estar descritos no contrato, bem como outras contas como o IPTU, caso elas fiquem na responsabilidade do inquilino. O inquilino deve ficar atento a esses pagamentos, pois a inadimplência pode levar ao despejo. Ainda fica a cargo do inquilino o pagamento de contas como energia, água e gás.

Desocupação do Imóvel

No contrato também será estabelecido o prazo do aluguel. Ao final do contrato, ele pode ser renovado ou o imóvel ser solicitado de volta pelo proprietário.

Caso o inquilino deva desocupar o imóvel ao fim do prazo de aluguel, ele deve pedir o comprovante de quitação e entrega das chaves. Se o inquilino quiser sair antes do fim do prazo do aluguel, existem algumas regras a serem cumpridas, e que devem estar estabelecidas no contrato.

Rescisão de Contrato

Por lei, o proprietário não pode solicitar o imóvel de volta enquanto o contrato estiver valendo. Porém, existem algumas exceções que devem estar explícitas no contrato. Uma delas é caso o inquilino descumpra as regras estabelecidas no contrato, ficando então com um prazo de 30 dias para desocupar o imóvel.

Se o inquilino resolver sair do imóvel antes do fim do contrato, deve pagar uma multa proporcional ao período restante do contrato vigente. Esse valor deve estar estabelecido no contrato. Essa multa não será exigida caso o inquilino seja transferido por seu empregador para trabalhar em outra localidade. Em todo caso, o proprietário e a imobiliária devem ser notificados com 30 dias de antecedência.

Obrigações

No contrato, deve ser estabelecido o fim para qual o imóvel foi alugado no acordo entre as partes. Se o imóvel foi alugado para fins residenciais, não pode ser usado para comércio, e vice-versa. Qualquer modificação deve ser autorizada por escrito pelo proprietário do imóvel. É obrigatório também que o inquilino devolva o imóvel no mesmo estado em que o recebeu.