Matheus Sakaguchi

Se você já chegou a um patamar de renda que acredita ser suficiente para deixar a casa dos seus pais, de outros parentes ou tem a necessidade de se mudar porque arrumou um emprego em outra cidade, saiba que o planejamento financeiro é fundamental.

Neste artigo, vamos ajudar você a desvendar uma dúvida cruel de quem pretende morar sozinho ou mesmo daqueles que vão se casar: será que é melhor comprar ou alugar um imóvel?

Comprar ou Alugar: o que é melhor financeiramente?

Essa pergunta surge porque a maioria das pessoas tem um raciocínio em parte já enviesado: ‘’com o que eu pago de aluguel, eu poderia pagar uma parcela de financiamento imobiliário’’

Mas esse pensamento não é tão fácil de resolver e muito menos simples, envolvendo alguns questionamentos cruciais para esclarecer esse assunto.

O primeiro questionamento é estreitamente financeiro. Para saber o que é mais vantajoso financeiramente, você não deve só olhar apenas se a parcela cabe no bolso. É preciso analisar a relação entre o preço do aluguel e o valor do imóvel.

Primeiro, dívida o preço do aluguel do imóvel pelo seu valor de venda. Caso você esteja fazendo apenas uma simulação e não tem valores corretos, é possível usar o preço de venda de um imóvel similar na mesma região pelo metro quadrado. Depois, calcule quanto o resultado representa em termos percentuais.

Por exemplo, se você conseguir alugar um imóvel de 500 mil reais por 2 mil reais por mês, o preço do aluguel representa 0,04% do valor do imóvel, uma vez que 2.000/500.000 = 0,004.

Agora, compare esse percentual com a remuneração de aplicações financeiras conservadoras. É importante escolher aplicações atreladas à inflação, como o título público Tesouro IPCA+, pois os preços dos aluguéis costumam ser corrigidos pela inflação

Os títulos públicos atrelados à inflação pagam uma taxa de juros acima do IPCA+ você encontra no site do Tesouro Direto

Continuando o exemplo, suponhamos que os títulos à inflação estejam pagando, acima do IPCA, uma remuneração de mais ou menos 6% ao ano. Isso corresponde a aproximadamente 0,5% ao mês.

Se a taxa do aluguel for menor que a rentabilidade real (acima da inflação) da renda fixa conservadora, vale mais a pena alugar do que comprar. Do contrário, a compra é financeiramente mais vantajosa.

Segundo o nosso exemplo, a taxa de aluguel de 0,4% é menor que a remuneração de 0,5% ao mês do Tesouro IPCA+. Sendo assim, o aluguel é mais vantajoso.

Em cenários como esse, os locatários conseguem alugar imóveis com uma qualidade e localização que provavelmente não seriam capazes de bancar caso decidissem pela compra. Isso também deve ser levado em consideração na hora de avaliar.

Fatores não financeiros que pesam

Mas o critério financeiro não deve ser o único levado em conta na hora de decidir entre comprar e alugar. Os problemas de ordem prática podem ter um peso até maior.

Para começar, você não pode ter dinheiro suficiente guardado para dar a entrada mínima. Mas mesmo assim alguém sem grandes reservas pode alugar um imóvel, desde que tenha garantias para dar.

Em segundo lugar, tanto para financiar quanto para alugar um imóvel o valor da prestação ou do aluguel deve corresponder a, no máximo, 30% da sua renda mensal.

Se você está apenas começando a carreira, é bem provável que tenha dificuldade de atender esse pré-requisito. Sendo assim, você pode juntar a sua renda com a de outras pessoas, que entrariam como corresponsáveis na compra ou locação.

E aí, mais uma vez o aluguel tende a ganhar. Pode ser que você não tenha cônjuge, companheiro ou outros parentes para entrar em um financiamento com você.

Mesmo que tenha, pode ser que essa pessoa não possa ou não queira contribuir financeiramente para compra. Ela apenas preencheria os requisitos burocráticos, mas deixaria você como responsável por pagar integralmente as parcelas.

Só isso que pode ser uma má ideia. Significaria que você, na prática, comprometeria mais de 30% da sua renda com uma dívida, o que é altamente desaconselhável. O risco do descontrole financeiro, nesses casos, é gigantesco.

Por outro lado, se você precisar de alguém para juntar as rendas para um aluguel, basta dividir a moradia com alguém na mesma situação. É mais fácil e mais barato do que pagar o aluguel sozinho.

Finalmente, o imóvel próprio tende a te engessar e prender. Se você é jovem, não tem família e ainda está no início da sua carreira, é bem possível que ainda não tenha decidido onde quer morar, o tipo de moradia que deseja ou mesmo que precise se mudar por razões profissionais.

A compra de um imóvel é mais burocrática que um aluguel. E a venda não é tão simples quanto se mudar de um imóvel alugado.

Mas mesmo que você se mude ou alugue seu próprio imóvel, reflita: será mesmo uma boa ideia se comprometer com uma dívida tão grande e de prazo tão longo no início da carreira, quando as coisas são mais incertas e sua renda ainda é baixa?

Se a compra for mais vantajosa que o aluguel e você tiver dinheiro para comprar à vista, de fato pode ser interessante comprar. Imóveis recebidos como herança ou doação da família também não são problemas.

Mas um financiamento imobiliário nessa fase da vida, em que as coisas mudam muito rápido, pode não ser uma boa.

Caso você opte pelo aluguel, há algumas coisas que você deve fazer antes de começar as suas buscas. Por exemplo, arrumar um fiador e, talvez, um amigo para morar com você.

 

Como conseguir um fiador?

Após uma longa peregrinação até achar o imóvel ideal para alugar, começa o trabalho burocrático. Ele envolve, além das documentações que comprovarão suas condições financeiras, uma exigência complicada: conseguir um fiador.

São tantas as condições impostas em relação à fiança, que essa se torna uma árdua tarefa. Não são apenas as imobiliárias que fazem questão dessa proteção contra possíveis inadimplências – contratos realizados diretamente com o proprietário também exigem essa garantia.

O que é um fiador?

Quando alguém decide alugar um imóvel, é comum que as imobiliárias ou mesmo proprietários exijam que o potencial locatário apresente um fiador. Trata-se de alguém que seja responsável por pagar aluguel, em caso de inadimplência do titular do contrato.

O fiador, para ser aceito na negociação, deve ter uma renda três vezes maior do que o valor do aluguel, incluindo as taxas. Além disso, precisa ser proprietário de um imóvel registrado na cidade em questão.

Quais as responsabilidades de um fiador?

No contrato, o fiador será uma figura secundaria, mas podemos dizer que ele é até mais importante que o locatário. Isso porque ele poderá ser acionado judicialmente para quitar as mensalidades ou despesas deixadas por um inquilino em débito.

A maior responsabilidade do fiador é garantir o cumprimento do contrato do aluguel. Ao assinar o documento, ele firma o compromisso      de não deixar qualquer valor devido, caso o inquilino tenha dificuldades de honrar o que foi acordado, independente do motivo.

Com a nova Lei do Inquilinato Lei do Inquilinato de nº 12.112, proprietário ou imobiliária poderão abrir a ação de desejo tão logo se detecte a falta de pagamento. Um processo, que antes demorava cerca de 14 meses para se concretizar, agora dará ao locatário o prazo de 30 dias para desocupar o imóvel.

Essa era um dos principais  motivos para se exigir um fiador com diversas comprovações de condições de cobrir o prejuízo. Muitos locadores passaram a aceitar outras possibilidades, mas raramente você vai encontrar um locador que não faça nenhuma exigência sobre fiança.

Ainda sobre a responsabilidade do fiador, será importante frisar que a nova lei também prevê que ele não é mais obrigado a cumprir um contrato até o fim, junto ao inquilino. O fiador pode desistir de se manter responsável, desde que faça a comunicação com antecedência de 120 dias.

Ficará a critério do locador a exigência de um novo fiador ou outro tipo de garantia, mas é certo que essa medida favorece o locatário que busca um fiador. Afinal, com a possibilidade de não ser mais obrigadas a se expor ao risco de um compromisso longo, muitas pessoas já se sentem confortáveis em aceitar ser fiadores dos amigos.

Como conseguir um fiador?

Não é fácil tomar a decisão de ser um fiador. Por isso, talvez seja difícil encontrar alguém disposto a assumir um risco financeiro tão alto, sem vislumbrar qualquer benefício.

Antes de partir em busca de um fiador, estude as possibilidades e planeje bem o argumento. Lembre-se de que o seu pedido é para alguém seja responsável por pagar uma despesa que você pode não conseguir, por um motivo alheio.

Considere todas as alternativas e vá em busca de um sim para dar andamento ao seu processo de locação do imóvel. Mesmo que todos os seus documentos estejam corretos, o negócio não será concluído sem um fiador.

Veja algumas dicas de como você pode agir para conseguir um fiador e prosseguir com o aluguel ou imóvel escolhido!

Procure pessoas próximas

Para que uma pessoa aceite ser seu fiador, deve haver muita confiança envolvida. Isso, você só vai conseguir de pessoas próximas, como familiares e amigos bem íntimos.

Se fiador envolve uma série de riscos e só pessoas com as quais você tenha muita intimidade aceitarão prestar esse favor. Para isso, faça uma relação de todos que preenchem os requisitos e comece a solicitar essa gentileza.

Partindo do pressuposto que, se fosse ao contrário, você certamente ajudaria nessa situação, pense em pessoas que se disponham a correr risco. Ser fiador é uma grande prova de confiabilidade

Busque pela sinceridade

Existem algumas sugestões para conseguir um fiador ou vencer alguém a sê-lo. Uma delas é, ao escolher uma pessoa disposta a ajudar, ser mais franco possível sobre sua situação, explicando suas necessidades de alugar um imóvel e como isso é importante para sua vida.

Explique sobre todas as exigências da imobiliária e os motivos que o fizeram solicitar que ela seja sua fiadora. Fale sobre sua atual situação financeira e seus planos, tente convencê-la de que não terá problemas.

Deixe a pessoa segura sobre a questão e a convença de que realmente cumprirá com seus encargos. A conversa deve ser o mais transparente possível. Afinal, você não estará pedindo somente um nome emprestado.

Não desanime com a primeira resposta negativa

Saiba que existe um grande temor das pessoas quando o assunto envolve ser fiador de alguém. Isso porque elas estarão se responsabilizando por uma dívida que, em caso de dificuldades financeiras do inquilino e, principalmente, da inadimplência, o débito ficará por conta delas.

Sendo assim, não esmoreça diante da primeira tentativa recusada. Coloque-se no lugar dessa pessoa e busque entender os seus motivos – evitando que isso possa abalar sua amizade ou causar problemas na família.

Saiba que o risco de ser fiador de alguém é grande e recusar pode envolver motivos alheios à sua vontade. Um exemplo é o cônjuge de quem você fez a proposta não concordar ou ter medo de comprometer o planejamento financeiro do futuro.

Oferecer garantias de pagamento

A decisão de ser fiador não é fácil, tanto para uma pessoa do seu convívio familiar quanto social. Além do risco financeiro, há uma possibilidade de ruptura dos laços de amizade, caso as duas partes não estejam bem acordadas.

Ao solicitar alguém que seja fiador e perceber um receio, trate logo de apresentar provas de que você tem recursos suficientes para arcar com o valor do aluguel. As comprovações podem ser o contracheque de rendimentos de salário, despesas parceladas prestes a finalizar, perspectivas de melhorias no emprego, renda de trabalho extra, entre outras.

Demonstrar Segurança

Ao solicitar a quem quer que seja para ser o seu fiador, demonstre total segurança em dizer que não há qualquer intenção em ficar inadimplente com as despesas do aluguel.

Em caso de um fiador casado, o conjugue também tem a obrigação de assinar, concordando com a responsabilidade contraída. O diálogo deve ser ainda mais firme e passar toda confiança necessária para o casal.

Saiba quais são as exigências para um fiador

Para solicitar essa gentileza de alguém, primeiramente, você deve saber quais as exigências que as imobiliárias fazem. É um favor que envolve muita responsabilidade, já que para os fiadores as condições são imensamente maiores que as do inquilino.

Isso ocorre devido ao alto número de inadimplência de alugueis. Não podemos nos esquecer de que, se existirem problemas financeiros com o locatário, é o fiador que arcará com os custos.

Confira a documentação exigida a todo fiador:

  1. Comprovante de residência;
  2. RG ou CPF;
  3. Comprovante de renda (que seja superior a três vezes o valor do aluguel e dos encargos);
  4. Última declaração do Imposto de Renda;
  5. Comprovante de estado civil (certidões de nascimento, casamento, divórcio);
  6. O fiador que possui imóvel deverá apresentar uma cópia da matrícula atualizada do bem.

 

Conheça alternativas, caso você não consiga um fiador

 

Se, após algumas tentativas, você não conseguir um fiador, existem outros meios utilizados para resolver essa questão. Nenhuma das opções abaixo está em primeiro lugar nas exigências de imobiliárias ou propriedades, mas vale como alternativa.

 

São garantias locatícias que funcionam muito bem quando as duas partes acordam sobre as possibilidades de não utilizar uma pessoa como responsável pelo pagamento do aluguel, em caso de inadimplência do inquilino. Veja as alternativas possíveis e suas exigências.

 

Depósito Caução

 

É um depósito no valor de três alugueis do imóvel e que deve ser feito em uma conta indicada pelo proprietário ou pela imobiliária. Se, por acaso, o inquilino não pagar o locador, ele já terá o valor na conta.

 

No entanto, ao final do contrato, o inquilino terá essa quantia de venda, caso não tenha sido inadimplente. Essa é uma opção simples e rápida de resolver o impasse.

 

Se você não tem a intenção de se tornar inadimplente, tem o valor correspondente guardado e estiver com dificuldades para encontrar um fiador, pense na caução como uma poupança forçada e, o melhor, com rendimentos.

 

Seguro Fiança

 

O seguro fiança isenta o futuro da necessidade de um fiador e proporciona benefícios para o locatário, para o proprietário e para a corretora. Além disso, oferece ao inquilino um bom parcelamento.

 

Seu funcionamento é semelhante ao seguro de um veículo. O inquilino pode contratar um tipo que cubra vários itens, como IPTU, aluguel, encargos extraordinários, entre outros.

 

O preço do seguro depende do tipo de cobertura, cobrado como um valor anual correspondente a uma ou duas vezes o aluguel. Em muitos casos, a assistência residencial é gratuita.

 

Para inquilinos que não conseguem apresentar um fiador nas condições exigidas, o seguro fiança é uma das opções preferidas, considerando a felicidade de contratação e as vantagens oferecidas.

 

Título de capitalização

 

Podemos entender o título de capacitação como uma espécie de seguro, mas, ao contrário das seguradoras, que não devolvem qualquer valor, o dinheiro investido no título pode ser recuperado no término do contrato. Isso justifica o serviço ser mais caro do que o seguro fiança.

 

Entre os benefícios estão na facilidade na hora de contratar, em que não há exigência de comprovação de renda, além da assistência gratuita e sorteio de prêmios. Ainda assim, nem sempre quem precisa alugar um imóvel tem o montante em mãos.

 

Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

 

A cessão fiduciária existe para que o locatário conceda fundos de investimento ao locador, como garantia do aluguel. São cotas que, em que atraso prolongado do pagamento da locação ou inadimplência, poderão ser solicitadas pela imobiliária ou pelo proprietário para cobrir os valores não pagos.

 

Entendeu o que é fiador e como conseguir um? Essa tarefa é complicada, mas não impossível. Existem formas de convencer seus amigos e familiares de que, qualquer problema que houver, você terá como resolver sem precisar que essas pessoas arquem com suas dívidas.

 

Exigir um fiador é uma garantia do proprietário, pois realmente existem muitos inadimplentes. Mas se você buscar pessoas que realmente conheçam o seu caráter e a sua postura diante das responsabilidades, será mais simples de convencê-las!

 

Gostou do artigo? Leia mais, preparamos todos com muito carinho para você. Tem interesse em algum imóvel? Entre em contato conosco pelo WhatsApp: +55 15 99100-7917

 

Matheus Sakaguchi

Estagiário de Marketing e Mídias Sociais na AE Patrimônio